深圳哪里买房划算，增值潜力大

日期：2021-11-11办事类别：主页 > 城市服务 > 土地房产 > 深圳买房 > 办事标签：深圳买房(3)深圳买房攻略(2)

近年来，深圳楼市一片火热。而在现阶段，深圳一路向西发展的情况下，沉寂已久的东进战略还有机会吗？深圳哪个区域最有投资潜力呢？我们先看看深圳的经济发展状况。

（东进战略示意图）

（东进战略规划图）

深圳经济发展现状

自2012年首度超越广州之后，深圳的经济发展表现出强劲的动力，与广州之间已拉开了不小的差距。

2020年深圳市GDP达到27670.24亿元，第一、二、三产业增加值比例为0.1:37.8:62.1。与广州不同的是，深圳的第二产业占比高出广州10%左右，而且更多地在高新技术方面发力。2020年先进制造业增加值占规模以上工业比重达到72.5%，高技术制造业增加值占规模以上工业比重达到66.1%。全市规模以上工业企业实现利润总额2728.57亿元，同比增长10.6%。战略性新兴产业增加值占地区生产总值比重达到37.1%。

另一方面，根据《2020全球科技创新中心评估报告》的数据显示，深圳在全球科技创新中心100强中位列第27名，香港位列第15名，上海位列第12名，北京则位列第7名，而广州位列第46名，反映出深圳在科技创新中较强的实力。

而在代表科技投入水平的研发投入占GDP比重中，深圳最近几年一直保持在4%以上的水平，远高于全国2%的水平，在4个一线城市中排名第二。

研发投入占GDP比重

如果说科技代表的是硬实力，那代表软实力的就是金融了。2020年末，深圳金融本外币存款正式突破10万亿，排名全国第四，增长率更是达到21.4%，全国第一。

看完了整体的发展状况，再来看看片区的情况。

可以看到发展最好的还是南山区，西部片区在前五中占了4个名额，而东部片区的龙岗奋力突围，紧追福田。光明、坪山虽然基数较低，但是增长不错。而对比两部分的GDP总和，东部达到21072亿元，西部则是6544.04亿元，实力相差悬殊。

在人口密度方面，福田区排名第一，西部各区除了光明均高于东部，东部的大鹏新区排名最后。

东部还有没有机会呢？我们看看未来的政策导向。

深圳未来发展重要方向

在《深圳市十四五规划》中，提出了全面优化城市开发格局，深入实施“东进、西协、南联、北拓、中优”发展战略，完善“多中心、网络化、组团式、生态型”空间结构，构建“一核多心网络化”城市空间体系的发展战略。

明确了“10+1”区的定位及重点项目。

福田区：聚焦金融、科创、时尚等核心功能的中央活力商务区，重点推进深港科技创新合作区建设；

南山区：具有创新资源集聚辐射枢纽功能的中央智力区，重点推进西丽湖国际科教城建设；

罗湖区：建设旧城改造可持续发展的国际旅游消费区，重点推进深港口岸经济带建设；

盐田区：国际航运枢纽和离岸贸易中心，重点推进沙头角深港国际旅游消费合作区建设；

宝安区：珠江两岸协同发展的区域服务中心，优化西部向湾格局，高标准建设宝安中心区和海洋新城；

龙岗区：全球电子信息产业高地的深圳东部中心；

龙华区：新兴产业高地和时尚产业新城；

坪山区：未来产业试验区的深圳东部中心，重点推进深圳高新区坪山园区和粤港澳大湾区深圳生物医药产业创新合作区建设；

光明区：世界一流科学城和深圳北部中心，重点推进光明科学城建设；

大鹏新区：世界级滨海生态旅游度假区，重点推进国际旅游自由港建设；

深汕特别合作区：新兴产业新城。

深圳市政府可谓雨露均沾，提倡的是多中心式的发展。我们注意到向西强调的是协助珠江两岸共同发展、向南强调的是联合香港发展，中部强调优化，向东则强调推进，向北强调开拓，很显然深圳未来的重点还是在东进以及北拓。

但是现阶段，广东省提出“一核一带一区”的发展新格局，而珠三角九市扮演者区域发展核心的角色。

在2020年度的统计数据中，珠江东岸的深圳东莞GDP总和达到了37320亿元，反观珠江西岸的中山、珠海、江门加起来一共是9833亿元，还不到珠江东岸的三分之一。

2020年粤港澳地区城市生产总值热力图

作为沿海经济带的核心，内部发展严重不平衡。核心不够“硬”，试问如何能够支撑起这条“带”？

而深圳作为“核”里面的主引擎之一，肩负着带动珠江东西两岸平衡发展的历史使命。

《广东省十四五规划》指出，以深化广深“双城”联动强化核心引擎功能。推动广州、深圳立足全局谋划城市功能布局和现代产业发展，完善发展联动机制，全面深化战略协同、战略合作，建设具有全球影响力的大湾区“双子城”，放大辐射带动和示范效应。着力建设“半小时交通圈”，推进建设广州至深圳高铁新通道。

在中共深圳市委六届十五次全会上，强调了要把握重点精准发力，深度融入“一核一带一区”区域发展格局，携手广州“双城联动、比翼双飞”，促进珠江口东西两岸融合发展。

我认为，广州与深圳双城联动，共同促进珠江东西两岸融合发展将是未来5年的主旋律。这其中，又以西丽片区以及前海自贸区最为重要。

根据深圳市规划和自然资源局公示的西丽湖中心区规划草案，西丽中心区定位为南山北部新兴产业集聚片区、西丽国际科教城综合配套服务片区。

西丽湖国际科教城发展定位为世界一流大学城、国家基础科学和应用基础研究中心、粤港澳大湾区创新“智核”，是推进源头创新的空间载体。

留仙洞总部基地，集战略性新兴产业特征和企业总部特征为一体，未来将成为引领产业高端发展的新平台和创新“高地”，将形成超过3000亿元的总部经济集群。

西丽综合交通枢纽是深圳国家铁路客运“三主四辅”的主枢纽之一，规划有11座站台22条线路，其中将引入4条高铁+2条城际+4条地铁，成为集高铁、城际、城市轨道于一体的大型综合交通枢纽。

而对于前海自贸区，《广东省开发区总体发展规划（2020-2035 年）》指出，条件成熟时推动深港合作区创新发展。以粤港澳深度合作为主题，推动前海合作区实现连片扩区，将蛇口及大小南山片区、宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边地区、会展新城及海洋新城片区整合纳入，并在新扩区域实施前海有关支持政策，叠加自贸试验区改革创新政策。

按照上述《方案》，把宝安机场、国际会展中心等纳入前海，整个粤港澳大湾区的滨海地区几乎连成一片，前海成为连接珠江口东西两岸的中枢节点，有望成为珠三角新的经济地理中心。

未来发展过程中的投资机会

显然，深圳近五年的发展重心仍然在西部，但是随着西部各区域可开发土地所剩无几，东进和北拓会迎来长期发展的机会。

整体来说西部经过长期的发展，价格也显著高于东部，是打新的不二选择，而东部则会在未来五年之后十年之内等来属于自己的机会。那么各个片区的投资机会如何呢？

福田区：均价90000元/平方米，未来已不会是深圳的发展龙头，但是配套成熟，工作生活均便利，自住以及保值可以选择；

南山区：均价110000元/平方米，虽然是深圳最高价的区域，有一定投机成分，但是结合南山的总部经济来看就感觉还好了，因为这是给总部高层买的，高净值人士更看好发展前景对价格不会太敏感；

罗湖区：均价79000元/平方米，配套好，学校优秀，而且有旧改预期，自住、保值、投机都不错；

盐田区：均价55000元/平方米，人口密度仅3239人/平方公里，排倒数第三，价格虚高；

宝安区：均价66000元/平方米，作为珠江两岸协同发展区域服务中心，个人认为这里将是未来大湾区重点发展的区域，在同等价格的情况下会优先考虑；

龙岗区：均价450000元/平方米，作为全球电子信息产业高地的深圳东部中心，与东莞、惠州等发展电子信息产业的区域能产生较强的协同效应，且近几年经济发展良好，价格相对较低，是性价比较高的区域；

龙华区：均价620000元/平方米，相近的价格下宝安更有吸引力；

坪山区：均价38000元/平方米，作为未来产业试验区的深圳东部中心，这个价格性价比很高，而且与龙岗一样是东部发展的主要推力，投资价值不错；