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房产调控新政下,在深圳的购房攻略

日期:2021-11-11办事类别:主页 > 城市服务 > 土地房产 > 深圳买房 > 办事标签:深圳买房(3)深圳买房攻略(2)
 

首先,我们在看看2021年的最新限购禁贷政策。请自行对照,如下图所示;

通过图上2021年深圳限贷限购可以得出结论,在深圳购买,我们不仅要有一定的首付,还得具备购房资格。否则,就无法在深圳购买商品房。那么,在新政之下,我们要如何在新政策的规则下,完成我们的在深圳购房梦想呢?想必这是大家非常关心的一个话题。那就言归正传,直奔主题吧!

接下来所讲的东西,我会分成若干大块来阐述,

第一块,购房名额

买深房的第一个门槛,便是购房名额问题,在深圳这个地方,不缺乏有钱人,购房的资金自然不是什么大问题。解决这个名额问题,大部分会选择以下几种,

1,借用亲戚名额代持房产,

2,借用房票来购买房产(目前新政策之下,这个婚票也有一定限制),

3,以公司名字来持有房产。

无论是那种方式,都是为了解决购房名额问题。若从风险和成本的角度出发,此三种方式,很明显第2种方式比较妥当,最多在婚姻的记录上,多一些婚姻的记录而已,其他并不受任何损失。至于代持的缺点,便是时间太长,很难把控持有人(在购房这件大事上,别谈什么亲戚,更不要去考验人性,在利益面前,骨肉都可以相残,更不要说只是亲戚关系。所有想要用此方法的朋友们,请慎重考虑,实在是没有办法一定要用此方法的,一定要保留好所有凭证,签署好合法的文件)。用公司购买房产的缺点,是以后出手会涉及的税费较高,且融资能力较弱,处置相对而言比较复杂。要想将婚票用到极致,且可以无限次使用,细节可私下交流一下。可用此方式无限次购买房产,在这里不便多言。

第二块,购房的资金

关于购买资金这个话题,无非有2种来源,

 

第一种来源
 

自有资金(无论是打工存的钱,还是做生意赚的钱,或是父母给的钱和找亲戚朋友借的钱,都属于自有资金这个范畴),购买首套房的朋友们,大多数是按照这个方式获取的购房资金,且父母和借亲戚朋友的占比高达60%以上。利用自身条件凑齐首付款的仅占40%比例。

第二种资金来源;

融资贷款(说到融资贷款,相信朋友们都不会陌生,常用的方式,就是金融杠杆。

 

1,信贷类融资杠杆;
 

(适用于无资产一族,主要的客户群体,1,有代发工资,2,开公司有纳税的,3,有社保和缴纳公积金,4,有保单)等,可融资的金额大概在 50万-300万之间,年化利率区间大部分在4%-10%之前,还款的方式有很多种,可根据自身的收入进行选择。具体的额度会根据自身的条件和融资的方法来获取。

2,资产类融资杠杆;
 

(适用于有房一族,有车一族,这类融资相对信贷类比较容易,且金额相对而言比较高,最常见的融资手段,有房一族的,可以到银行申请一笔抵押经营贷,但前提是房产必须要有一定的空间,住宅类房产一般可贷房产价值的70%,商业类房产一般可贷房产价值的50%,融资的额度,区间可达到100万-3000万,年化利率大部分在4%左右,期限:3年-5年不等,还款方式多数为先息后本。

倘若额度真的不够,还有一些以房产融资方式可以选择,那便是房产二押,市面上大部二押的可贷额度,能达到房产价值的80%-85%,年化区间10%-15%,额度最高可贷1000万,此融资成本相对而言,会比较高,需要的小伙们可根据自身的还款能力来选择。

 

第三块,购房的时机
 

在购房这件大事上,前期的准备工作一定要充分,▲至少在购房名额上,你得随时准备着,这是最基础的条件,没有名额,机会再好,也只能眼巴巴的看着,有钱在手也是干着急,但有预算花钱买名额的可以忽视,毕竟愿意花钱,名额这件事都算小事了。其次,▲你得自己盘算一下自己可调动的可用资金,包括自己可最大融资贷款的资金,都可以计算在内。

以上准备完毕,接下来,只需要等待一个好的机会。在买房这件事上,永远会存在着两拨人,刚需购买者和投资购买者。1,我们先从刚需谈起,这类群体,大多数是首套房,购房的主要面临的问题有;1,资金不足,2,月供压力不能太大,3,总价不能太高,4,交通和购物要便利。

综合以上的情况,给到刚需购买者的建议是,一,未婚人士,手头确实不充裕,可以先买套1房1厅的先过度几年,先上车,再置换大的,首付差不多就买,要知道,在深圳这个地方,你存钱的速度,永远赶不上房子上涨的速度。再加上深圳的高消费,你的那点资金,不买房,再过几年后,你手里依然存不下这个钱。所有,对于未婚人士来讲,先上车便是最佳的购房时机。二,已婚人士,大部分都是有小孩的三口之家,此时就不得不考虑购买2房以上的房子了,这样的家庭结构,更多的要考虑全家的收入和支出,考虑好小孩的上学问题,考虑房子的居住环境,考虑生活的便捷性。除此以外,还得选择品质较高的楼盘,例如楼龄,小区的公共配套设施,物业的管理水平都得考虑进去,这关乎到居住体验和房子增长率。

 

第四块,购房如何选择
 

买房是一门学问,也是很专业的事情,买好了不仅可以改善生活质量,也会给工作和心情带来愉悦。购房要如何选择,应该注意那些问题,这是一个非常重要的话题。作为一名长期关注房产和金融的人士,有几点拙见,希望能尽量少让很多小伙们入坑。

第一坑,楼层问题,大家最常犯的错误,楼层的选择,决定了你房子的价值,以及居住体验,电梯房,特别要避开二楼三楼,特别是楼下有商业的,油烟问题,采光问题,潮湿问题,蚊子蟑螂老鼠问题,下水问题,垃圾问题等!价格便宜的同时,你得忍受如上可能存在的问题。其次,楼顶的防水问题,隔热的问题,水压不足的问题,防火问题都得考虑。

第二坑,朝向问题,重点要关注,是否朝马路,是否通风,是否西晒,是否有遮挡物,是否有医院,是否有臭水沟,是否垃圾场等一些列问题。

第三坑,楼龄问题,千万别抱着拆迁的心态买老楼,你真的没那么好的运气。楼龄这个问题,不仅关系到居住环境,更关系到很重要的金融属性,金融属性又关系着房产的流通性。一般超过30年以上的楼龄,银行可贷的额度和成数会相对降低很多,更有部分银行,根本不受理超30年以上房产的贷款。房子若没有金融的支撑,那不动产真的就不动了。压你的资金不说,想要变现的周期和便利将会大打折扣。但土豪可以忽视这个问题,毕竟土豪不缺钱。

第四坑,房屋的性质,很多初次购房者,稀里糊涂的会买到一些比较特殊性质住宅,给自己带来不小的麻烦,其中有三拼房,办公楼房,商业楼房,公寓房,新型产业用地房,一本证的红本房等一系列类型比较特殊的房子。这类房产,因为价格在市场上相对而言较低,在初次买房的人当中相对比较受青睐。一不小心,就会入手,成为接盘侠。

第五块,供楼的计划

大部分购房者,买完一套房后,手里所剩的流动资金了了无几。当你成为有房一族,接下来意味着就是每月的供楼问题,无论你是否失业,是否生意不好,还是你生病了,甚至你离婚了,你每月都得先把月供还上。所有,在供楼这件事上,你得做好长远的打算,以目前深圳的政策,房产购买之日起,3年内禁止转上,你至少得准备3年的月供。很多人会有疑问,刚买房,手里几乎都是干干净净,到哪里有去弄三年的月供。其实大可不必担心,当你名下有一套房产以后,你便可以适当的利用金融杠杆来完成你的供楼计划。

第一个金融产品

大额信用卡,有房以后,你得备用几张大额信用卡,可以用房产申请几张5-10万的信用卡,作为一笔应急资金。万一工作或者生意有变动,可以用这笔资金暂时垫付月供,达到缓解经济状况的作用。

第二个金融产品

大额信用贷,申请一笔30万就够,年化大部分为4%内,有房一族可轻松获得,如果你怕抗不过三年,这笔资金可保你顺利度过,根本无需担心月供问题,你可以认为这是以贷养贷,但事实大部分玩的都是这个招数,利用金融产品才能使自己平稳过度。想要玩的长久,你还得具备持续的赚钱能力,否则,坐吃山空是迟早的事。

第三个金融产品,

第三个金融产品你得自己设计,把每月收入的钱做一个合理的安排。设置一个资金池,房贷和贷款的月供,你至少得准备6个月以上,以备在恶劣的情况下(例如疫情,生意失败,股票亏损,生一场大病,家里的重大变故)等,还有足够的时间和充足的资金来应对糟糕的情况。用股票的逻辑来讲的话,就是你要留有足够的仓位,才能增加胜算的机率。这部分资金,无论有多好的投资,都不要轻易去动它,因为它是安全垫,是底牌,一旦被你习惯性挪用,真要遇到特殊情况,你的处境将非常被动。

总之,购房是一种常态,更是一门学问,

我们不要畏惧买,但也不能盲目买,合理地根据自身情况做好规划。精挑细选的同时也要胆大心细,该出手的时候不要犹豫,没有所谓的市场好坏,越是遇冷的时候,能捡到便宜的机会就越多,不要听风就是雨,看跌的都只是吃瓜群众,涨跌都只会在一旁口水,你得有自己的判断和计划,方能立于不败之地。

 

 

2021年11月11日,凌晨3:05分  作者:Laamma

 
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